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成都二手房今年到底是什么样? 二手房价会降吗?
作者:宁粮彬[微笑风尘] 发表时间:2008-1-15 浏览次数:24
| 金监管让小中介没有吃差价的途径；网上交易让小中介没有进入行业的机会等。 但有业内专家认为，日前网上交易的实施才是行业洗牌的真正高峰。因为一大批由于没有经过资质备案，和不具备经纪人配备数量的中介公司将没办法从网上下载标准合同，也就是说他们将从此失去从事中介业务的资格。而随着国家相关部门继续对市场的规范，一大批新政今年仍可能出台，因此说，行业的洗牌今年将可能进入高潮，不符合规定的小中介将大量退出市场。 洗牌什么时候是个头？只有行业真正规范了，市场杜绝了差价和炒房等种种不合理现象，洗牌才有可能真正的停下来。 网上签约给大家带来了什么？ 据成都市房地产交易中心负责人介绍，二手房网上交易的好处首先体现在节省时间上，因为该操作免去了传统交易中很多亲自跑腿的环节，房屋的地理位置、面积、楼层、户型、用途、构造，以及中介公司的联系电话等，购房者可以24小时进行网上查询，让房屋交易过程变的异常方便、快捷，还能保证房源信息的真实、有效，网上交易全过程一般只需要一天时间就能完成。 其次，网上交易能确保大家的利益。按照新的规定，房地产经纪机构接受存量房出售经纪委托，应及时发布真实有效的交易信息，可以约束随意调高房价和中介从业人员吃差价等房产交易过程中的顽症。实行网上交易后，将统一采用 “存量房买卖合同示范文本”，充分保证买方、卖方和中介三方的利益，从而有效避免霸王合同的出现。 二手房市场今年到底会是什么样？ 从前段时间的二手房交易会的需求统计来看，96％的人买房是为了自住，这说明目前购买二手房的人群基本上都是为了解决自己居住的问题，二手房的刚性需求依然旺盛，2008年也不例外。随着二套认定对投资者的打压，08年二手房市场将面临新房促销的挤压，因此08年的二手房将呈现出稳中有升的趋势。 业内人士表示，预计新年银行房贷政策放松，需求将得到很大程度的释放，自住性购房行为将充斥整个市场。 问中介 品牌中介 面对政策调控频频出台，中介价格竞争混乱，我该怎么扛？ 近年来，国家新政频出，小中介胡乱杀价，使得各品牌公司面临巨大的压力。对此，各公司纷纷大举多元化发展大旗，如代理新房、尾盘、经营酒店、开设物管等等。按某品牌中介负责人的话说，通过多元化的发展，弥补二手房居间领域的亏损，等待黎明的来临。业内人士就表示，成都的中介行业是一个朝阳产业，只要国家继续出台相关的政策予以规范这个市场，加上企业自身的完善，成都的二手房市场会迎来真正的“品牌”时代。 “洗牌”时代修炼内功最重要，什么样的内功心法才最牛？ 随着各项国家政策的轮番调控，美联、满堂红等品牌公司的参与竞争，成都的各中介均感受到了前所未有的压力。如何能在激烈的市场竞争中立于不败之地，与其他强者抗衡？ 越来越完美的店面、日渐加强的从业素质……众多的内功修炼中，到底那门内功心法才最牛？其实，按某业内人士的话说，无论哪家大中介，只有消费者愿意“买单”，才能立足市场。中介公司没有产品，服务两字概括了一切，想要在竞争中立于不败之地，那只有在提高员工素质和公司诚信度上着手，除此之外别无捷径。 小中介 中介费应不应该降，差价还要不要吃？ 按某业内人士的话说，中介吃差价的现象再平常不过了，普遍存在于一些小公司当中，其主要秘方就是现金收房。吃差价是这些中介的主要利润来源，一套房子少则能吃一两万，多则四五万。因此，在主要利润有保障的情况下，对稍显薄弱的中介费就不被他们看重了，为了拉拢客户，经常大肆降低佣金收取标准。小中介吃差价和降低佣金等行为，严重干扰了成都的中介市场的正常发展，同时，也损害了不少消费者的利益。随着，关于房地产经纪行业的《执行规则》、《合同文本》以及《专项整治方案》的下发和实施，一场整治中介市场的行动早已打响，如果部分中介还贪图眼前利益，无疑是自取灭亡。只有保持“清廉“作风，以市场大局为出发点，这样的中介，无论是规模大的，还是规模小的，才能长久的立足于成都的中介市场。 面对政策的调控和品牌中介的扩张；面对人才的流失，资金的弱势，生存空间的日渐狭小，我该怎么办？ 近段时间来，房地产金融等政策对房地产市场的调控效果尤为明显，二手房市场上持房和持币者都在观望中。前两个月时间内，整个成都的二手房中介业务相比同期下降了30%，成都中介“苦”声一片，尤其对于那些小中介影响更为明显。 对此，业内人士建议到，中小中介有三条路可走。其一，放弃二手房交易阵地，转向主营租赁业务。租赁业务目前并不是大中介公司的主要业务；同时目前写字楼等高端租赁业务日趋火爆，利润也比较可观。其二，选择品牌公司，以入股或加盟的形式进行合作。不少小中介拥有良好的地段和区域熟悉等优势，如果双方合作，依靠其品牌效应，这些良好地段的门店完全可以带来更丰厚的收益。其三，选择与其他小中介结盟，以抱团的形式求生存。在当前形势下，比起单个小中介孤军奋战，小中介结盟的优势是显而易见的，最明显的就是品牌优势，但这种方式因为可能导致的业务纠纷和诚信还须慎重。 问买家 二手房价格会降吗？ 10月，受到政策影响，二手房价稳了下来。一业内人士告诉记者，“房价放缓了，观望气氛也开始浓厚起来。”很多购房者开始关心明年的二手房房价走势，那明年的市场会怎样？房价走势会如何呢？ 业内一致认为，进入明年市场会逐步回暖且市场会更加规范和健康。虽然大政策从紧，但在房价平稳的同时需求也必将逐步释放，毕竟成都购房的刚性需求非常旺盛，从刚刚落幕的二手房交会上统计显示，96%的购买者为自住。对此，21世纪策划部经理舒宁认为：“首先，明年的货币政策会继续从紧，严控房地产贷款，其次，住房结构性调整将开始，尤其是廉租房将大规模推出，所以市场将进入盘整期，房价涨幅会继续放缓。” 推荐新闻: 成都二手房"网恋"有点冷 中介自称仍有用武之地 成都80后新势力的买房日记 08年买房不抢不观望 一份“争议”判决 折射二手房代理交易风险重重 现在政策一天一个样，什么时候才是买房的最佳时机？ 前段时间银行收紧二手房贷款及一些调控政策的影响，大量购房者持币观望，市场上出现了供大于求的现象。另外，记者从成都富房、成都顺驰、成都嘉好等中介公司的房源数量统计看，最近两个月来，公司接纳的房源登记数量比9月份上涨了近四分之一。如此看来，充足的房源为打算购买二手房的朋友提供了充分的选择余地，同时之前卖家故意抬高房屋价格的现象也几乎没有了，使得当前二手房价格非常合理。 对此，不少业内人士认为，当前买二手房最当时。21世纪市场部经理舒宁也表示，虽然大家都觉得深圳、广州的房价在降，都关心成都的房价是否会降？但买涨不买跌这是更多的投资者关心的问题，对于真正买房自住的人群而言，更多的会选择在一个价格平稳的合适时机就下手，而年末这段时间的市场情况正好适合。 问卖家 什么时候才是卖房的最佳时机？ 9.27银根收缩后，不少购房者面临了贷款难，加之对政策存在的观望情绪，使得2007年年末出现了供大于求的现象。也造成了成都二手房价格出现局部下降的现象。但是这种现象只是短期的，因为成都二手房的刚性需求依然存在，结合以往的经验来看，在春节后，大量的购房者会纷纷下手，成都的二手房市场必将迎来新一轮的交易热潮。因此，对卖家来说，届时出手，一定是最佳时机。 另外，成都市好家好的黄总也透露出了类似看法，因为由于买卖房屋毕竟是件大事，投入的精力和时间都较多，而春节大假已经临近，购房者一般不会因买房耽误了享受大假乐趣的机会，在大假前匆匆下手买房。因此，卖家在春节后推出房屋，必然不会遭到市场的冷落。 我的房子不晓得到底能卖多少钱，怎么算法？ 川地评估介绍，给二手房定价主要有两种方法。其中，最直接的就是收益还原法，即预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。以常见的出租型房地产为例进行介绍。根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入，维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。 还有一种就是市场比较法，所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。按惯例，相同区位内、房屋情况接近的两处房屋价格的总价差约为2万元。 其中，房屋配套占差额的25%；面积大小占差额的5%；户型形状占差额的10%；临路状况占差额的15%；折旧程度占差额的5%；楼层占差额的10%；朝向占差额的5%；装修占差额的10%；供求关系等弹性因素 占差额的15%。同时注意，必须根据估价对象状况和估价目的，搜集相接近的的交易实例，并从中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l、估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点相近，没超过一年；3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 |
个人介绍
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店长: 宁粮彬(伊甸城房产网) |
| 区域: 成都城西片区 | |
| 电话: 86862527（小灵通） | |
| 级别: 普通会员 | |
| 座右铭: 房产专家，优质服务！ |
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| 公告栏 |
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